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商业地王持续涌现商住倒挂在修正

2019年06月08日 栏目:历史

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商业在发展商的开发战略中也许将会占越来越重要的地位

市场观察

文/图 羊城晚报 张秀钦

7月8日,荔湾区出现新地王,楼面地价高达19638元/平方米。与以往的地王多数属于宅地不同,这一地王的性质是商业金融业。又一个区的地王收归被商业地块所征服。至此,天河、荔湾、番禺的地王都同属商业地块。

对此,有业内人士表示,广州多年以来就存在商住倒挂的现象,土地市场也好,商品房市场也罢,都是住宅贵于商业,商业地王的持续涌现,正是商住倒挂得到修正的表现。业内人士更预测,广州今后会有国际金融城等热门区域商业地块推出,预计高价商业地块会继续涌现。

观点

广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标:

经过长时间住宅开发,做好住宅市场之后,开发商必须涉足商务、商业市场。一个住宅项目,开发几年后就会卖完,只有商业项目,才能持久经营,长远运作。这是香港房地产市场所走过的路,也将是广州房地产市场所要走的路。

商业地块持续收复失地

在荔湾商业地王成为事实之前,市场在猜测,该地块位于老城区,有一线江景,并且地块面积不大,能否成为新的单价地王?人们难以确定的是,此前地块周边已经诞生过17276元/平方米的宅地地王,珠玉在前,并且是宅地,商业地块在开发商心目中能否有更重的分量?

的事实证明,在老城区,商业地块在开发商心目中也有很重的分量。

商业地块成为区域的地王,荔湾区商业地块已经不是今年的个。今年的5月17日,番禺万博一幅商业地块出让,经过近百轮的激烈角逐,以14194元/平方米的楼面地价成交,将原先番禺宅地的地价远远抛在身后,晋身番禺新地王。

让人记忆犹新的是,2012年6月18日,珠江新城一幅商业金融业地块出让,吸引了众多大开发商的追捧,经过激烈的竞争,终成交楼面地价高达32967元/平方米,成为全市的地王,并让广州地王楼面地价从2万元/平方米时代跨入3万元/平方米的时代。

对于商业地产力压住宅地产,成为地王,在业内人士李天奇看来是正常的现象,“多年来广州商业和住宅的价格倒挂,现在正进行局部修正,现在才一点点恢复正常。”

“商业地王”未必要做“类住宅”

对于商业地王,人们往往还以住宅的目光来看待。去年珠江新城地王现身后,业内不少专家表示,这么高的地价,要做什么样的产品,要卖到多高的价格,才能有钱可赚?无论番禺商业地王还是荔湾区的地王,业内纷纷建议,应该做商务公寓这种“类住宅”,这样才能真正有利可图。

事实也许并非如此。例如珠江新城的商业地王,开发商的目光就不是盖房子快速卖掉这么短浅,据称就要做华南超五星级酒店,以填补广东乃至整个华南地区超豪华酒店地产业的空白。

“开发商也许会有更高的追求。”在广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标看来,这些商业地王,不能简单用住宅的价值来估算,无论是做高端的写字楼还是酒店,通过包装、经营,其价值都可以远远高于楼面地价,甚至会远远超过住宅。“经过长时间住宅开发,做好住宅市场之后,开发商必须涉足商务、商业市场。一个住宅项目,开发几年后就会卖完,只有商业项目,才能持久经营,长远运作。这是香港房地产市场所走过的路,也将是广州房地产市场所要走的路”。

其实,这在万科身上就有较为明显的体现。一向只专注于住宅开发的万科,近一两年也开始在商业地产方面发力,去年首次试水广州商业土地市场,拿下了天河的一幅商业地块,今年更不惜以地王的高价,拿下老城区的商业地块。

商业地价还将继续走高

进入7月,钱荒的消息渐渐平息,但是开发商在花钱方面会否有所减少,开发商在商业领域方面会否暂时减少投入?

“不会。”陈瑞标很肯定地表示,今年以来,大开发商的销售并没有受到影响,目前没有降价的迹象,销售回笼资金依然较为充足,开发商没有明显的资金压力。另一方面,住宅调控始终存在,一些大开发商必须通过增加商业方面的投入,来分散风险。

开发商的需求是一方面,另一方面,广州还有热门区域的商业地块出让,两方面的因素都在推高商业地价。8月份,广州国际金融城将会有4幅商业地块出让,其起拍楼面地价每平方米就在万元左右。对于不少有志进军商业地产的开发商来说,广州国际金融城无疑很有诱惑力,届时土地出让预计会有激烈竞争,预计会出现较高的地价。

随着城市的发展,广州商业中心在转移、扩大,出现新的商业布局,“广州商业地块价格会随之上升。”陈瑞标说。

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